12억 초과 1가구 1주택 양도세 계산 feat. 상생임대인 장기보유특별공제

오늘은 12억 초과 1가구 1주택 양도세 계산에 도전한다. 2014년 말 4억원(분양받아야 가능한 취득가)에 취득한 마용성 내 아파트로 현재 시세(양도가)는 17억원이라 가정했다. 또... 집주인이 10년간 보유했으나 아직 실거주한 적은 없으며 상생임대인의 자격을 충족한다는 케이스를 가정해 계산해봤다.

Case

2014년 말 취득 - 취득가 4억원
2024년 말 매매 양도 - 양도가 17억원
10년 보유, 실거주 없음
상생임대인 조건 충족(24년 말 임대료 인상 없이 계약 갱신)

 

1. 취득가액

취득가액은 4억원이다. 

 

2. 양도차익

양도차익

= 양도가액 - 취득가 - 필요경비

 

여기서 필요경비란 최종 매도 시까지지 발생하는 비용 중에서 소득세법이 인정하는 금액이다.

구체적으로는 부동산 취득세, 중개수수료, 보일러 교체 비용, 발코니 활장 비용, 샤시 설치, 시스템 에어컨 등이 있단다. 아이러니하게도 시스템 에어컨은 되는데 스탠드형 에어컨은 안된단다. 그리고 보일러 교체는 되는데 수리는 안된다고 하니...ㅎㅎ 순 지들 맘대인 듯. 

 

따라서 양도차익은 

양도차익

= 17억원 - 4억원 - 3천만원

(취득세, 중개수수료, 발코니 확장, 시스템 에어컨 등)

= 12억 7천만원

 

3. 과세대상 양도차익 

여기서 한가지 고려해야 하는 것이 정부는 현재 12억 이하 1가구 1주택을 양도할 때 발생하는 양도차익에 대해서 비과세 혜택을 주고 있다. 단! 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 보유를 해야한다. 그리고 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 실거주도 해야 한다. 

 

그러나 내가 가정한 케이스는 양도가액이 17억이므로 과세 대상이다. 12억 초과 주택의 과세대상 양도차익은 아래의 수식으로 구한다. 

 

과세대상 양도차익

= 양도차익 X (양도가액- 12억원)/양도가액

 

수식을 곰곰히 살펴보면 이것이 무슨 의미인지 대략 떠오른다. "(양도가액- 12억원)/양도가액"은 결국... 주택 가격이 12억원 이하일 때는 비과세이고 12억원 초과분에 대해서만 과세를 하겠다는 것으로 해석된다.

 

즉 양도가액이 17억원일 때, " (17억원 - 12억원)/17억원"이므로 발생한 양도차익에 대해 전체 주택가격 중 12억원 초과하는 금액 비율만큼만 과세하겠다는 의미인 듯. 덧붙이면 양도차익 12억 7천만원에 대해서 5/17은 과세하고 나머지 12/17은 과세하지 않겠다는 것이다.    

 

따라서 상정한 예에 대한 과세대상 양도차익은 아래와 같다. 

 

과세대상 양도차익

= 12억 7천만원 X (17억원 - 12억원)/17억원

= 12억 7천만원 X 5/17 

= 373,529,412원

 

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4. (과세대상)장기보유특별공제액 계산

12억 초과 1가구 1주택의 양도세를 절감하기 위해서는 장기보유특별공제를 많이 받아야 한다.장기보유특별공제의 대전제는 2년 거주, 3년 보유 요건을 모두 채우는 것.그래야 거주기간과 보유기간 1년 당 4%의 공제율을 확보할 수 있다. 예를 들어 10년 거주, 10년 보유한 사람은 40% + 40%, 총 80%의 장기보유특별공제 혜택을 누리게 된다.   

 

내가 계산하고자 하는 케이스, 즉 상생임대인이면서 실거주는 없고 10년 동안 보유한 경우에는 아래와 같이 총 40%의 공제 혜택이 주어진다.  0(거주) + 10(보유) X 4% = 40%  

 

2024.12.21 - [에디의 소소한 부동산, 세금 이야기] - 상생임대인 조건과 혜택. 묵시적 갱신으로도 가능할까?

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(과세대상)장기보유특별공제액을 계산하기 위해서는 먼저 총장기보유특별공제액을 알아야 하는데

총장기보유특별공제액

= 양도차익 X 공제율= 12억 7천만원 X 40%= 508,000,000원 

 

약 5억 8백만원의 총장기보유특별공제액이 (과세대상)장기보유특별공제액은 아니다.(과세대상)장기보유특별공제액은 아래의 수식에 따라 별도로 구해야 한다. 

(과세대상)장기보유특별공제액

= 총장기보유특별공제액 X (양도가액- 12억원)/양도가액

= 508,000,000원 X 5/17

= 149,411,765원 

 

5. 과세대상 양도소득

가장 중요한 과세대상 양도소득은 아래의 수식에 의해서 계산된다. 이제 거의 다 왔다. 

과세대상 양도소득

= 과세대상 양도차익 - 과세대상 장기보유특별공제액

= 373,529,412원 - 149,411,765원   

= 224,117,647원

 

6. 과제표준

과세표준은 과세대상 양도소득에서 기본공제 250만원을 빼면 된다.

과세표준

= 과세대상 양도소득 - 기본공제 250만원

= 224,117,647원 - 2,500,000원

= 221,617,647원

 

7. 양도소득세 

과세표준이 약 2억 2천이므로 그에 따른 양도소득세율은 38%이며 누진공제는 1,994만원이다.(출처 국세청 홈페이지)

과세표준별 소득세율과 누진공제 금액. 출처 국세청 홈페이지

 

양도소득세는 아래와 같은 수식으로 구할 수 있다. 

양도소득세

= (과세표준 X 양도소득세율) - 누진공제액

= (221,617,647원 X 38%) - 1,994만원

= 64,274,706원

 

즉, 상정한 케이스에 대하여 결국 내야하는 양도세는 약 6천 4백만원. 후덜덜이다. ㅋ그러나 어마어마한 양도차익 12억 7천만원을 생각하면 6천 4백만원의 세금은 소득의 5% 정도.

 

이 정도면 충분히 감내할만 하지 않은가? 더우기 집주인은 실거주한 적도 없이 상생임대인으로서 보유기간 1년 당 4%의 장기보유특별공제 혜택을 받는다. 상생임대인이 아니라면 얼마나 많은 세금이 부과될지는... 계산해봐야 알 듯 ㅎㅎ

 

 

 

 

정리해보면 12억 초과 1가구 1주택의 양도소득세는 아래와 같이 구해진다. 

 

양도소득세

= 과세표준 X 양도소득세율 - 누진공제액

= (과세대상 양도차익 - 과세대상 장기보유특별공제액 - 250만원 기본공제) X 양도소득세율 - 누진공제액

= [양도차익 X (양도가액- 12억원)/양도가액 - 총장기보유특별공제액 X (양도가액- 12억원)/양도가액 - 250만원 기본공제] X 양도소득세율 - 누진공제액

= [양도차익 X (양도가액- 12억원)/양도가액 - (양도차익 X 장기보유특별공제율) X (양도가액- 12억원)/양도가액 - 250만원 기본공제] X 양도소득세율 - 누진공제액

 

위 식에다가 다시 한번 Case를 대입하면 양도소득세는 아래와 같이 계산된다.

= [12억 7천만원 X (17억원- 12억원)/17억원 - (12억 7천만원 X 40%) X (17억원- 12억원)/17억원 - 250만원 기본공제] X 38% - 1994만원

= 64,274,706원

 

전문가가 아니기 때문에 오류나 실수가 있을 수 있음을 헤아려주시기 바란다. 상생임대인이면서 12억 초과 1가구 1주택을 보유한 집주인들에게 도움이 되길 바란다. 이상 포스팅 모두 마친다.