10년 보유 12억 초과 1가구 1주택 양도세 계산. 상생임대인이 아니라면?

지난번에는 상생임대인이 10년간 보유한 12억 초과의 고가 1가구 1주택을 매매했을 때 발생하는 양도세를 계산했었다. 장기보유특별공제 계산에서 보유기간 1년 당 4%의 우대공제율을 받을 수 있었기에 양도세를 많이 절감할 수 있었다. 그런데... 문득 궁금해졌다. "만일 상생임대인이 아니라면 얼마나 많은 양도세가 부과되는 것일까?" 그래서 오늘은 상생임대인이 아닌 경우에 10년 보유한 12억 초과 고가의 1가구 1주택을 처분했을 때 양도세가 얼마나 발생하는지 계산해보려 한다.  

국세청 사진. 출처 국세청 홈페이지

 

케이스는 아래와 같다. 지난번과 동일하지만 상생임대인 요건을 충족하지 못한 경우다. 

Case

2014년 말 취득 - 취득가 4억원
2024년 말 매매 양도 - 양도가 17억원
10년 보유, 실거주 없음
상생임대인 조건 충족하지 않음

 

2024.12.22 - [에디의 소소한 부동산, 세금 이야기] - 12억 초과 1가구 1주택 양도세 계산 feat. 상생임대인 장기보유특별공제

12억 초과 1가구 1주택 양도세 계산 feat. 상생임대인 장기보유특별공제

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1. 취득가액

취득가액은 4억원. 

 

2. 양도차익

양도차익

= 양도가액 - 취득가 - 필요경비

 

양도차익은

= 17억원 - 4억원 - 3천만원

(취득세, 중개수수료, 발코니 확장, 시스템 에어컨 등)

= 12억 7천만원

 

3. 과세대상 양도차익 

지난번 포스팅에서 언급한 바와 같이... 이부분에서는 12억이라는 숫자에 주목해야 한다. 1가구 1주택을 10년간 보유했고 이를 12억 이하에 처분한 경우, 양도세는 비과세다.(취득 당시 조정대상지역이 아니었다면)

 

그런데 양도가액이 12억을 초과한 경우에는 양도차익 12억 7천만원 중 " (17억원 - 12억원)/17억원 즉 5/17만 과세하고 나머지 "12억원/17억원 즉 12/17"에 대해서는 과세하지 않는다. 구체적인 계산은 아래와 같다. 

 

과세대상 양도차익

= 양도차익 X (양도가액- 12억원)/양도가액

= 12억 7천만원 X (17억원 - 12억원)/17억원

= 12억 7천만원 X 5/17 

= 373,529,412원

 

4. (과세대상)장기보유특별공제액 계산

12억 초과 1가구 1주택의 양도세를 절감하기 위해서는 장기보유특별공제를 많이 받아야 한다. 장기보유특별공제의 대전제는 2년 거주, 3년 보유 요건을 모두 채우는 것. 그러나 상정한 case는 10년 보유만 했을뿐, 실거주를 하지 못했고... 상생임대인의 자격도 갖추지 못했다. 따라서 보유기간 1년 당 2%의 일반공제율, 즉 20%의 공제만 받을 수 있다.     

0(거주) + 10(보유) X 2% = 20%

 

(과세대상)장기보유특별공제액을 계산하기 위해서는 먼저 총장기보유특별공제액을 알아야 하는데

총장기보유특별공제액

= 양도차익 X 공제율= 12억 7천만원 X 20%= 254,000,000원 

 

그런데? 여기저기 알아보니 (과세대상)장기보유특별공제액을 구하는 방식으로 두가지를 이야기한다.   

첫번째는... (과세대상)장기보유특별공제액 = 총장기보유특별공제액으로 간주하고 계산하는 방식
즉, 과세대상 양도차익(373,529,412원)에서 위 계산한 총장기보유특별공제액(254,000,000원)을 공제하기 때문에 상대적으로 양도세가 작아진다. 

두번째는... (과세대상)장기보유특별공제액 = 총장기보유특별공제액 X (양도가액- 12억원)/양도가액으로 계산하는 방식
과세대상 양도차익에서 적용한 바와 같이, 총장기보유특별공제액에 5/17을 곱해서 과세대상 장기보유특별공제액을 구하는 방식이다.  
5/17을 곱하기 때문에 공제액은 훨씬 작아진다. 그리고 그에 따라 양도세는 늘어난다. 

과세대상 양도차익 때 " (양도가액- 12억원)/양도가액"을 적용했기에 공제액을 계산할 때도 " (양도가액- 12억원)/양도가액"을 적용하는 것이 맞다고 생각하기에... 나는 두번째 방식으로 계산을 이어나갈 예정이다. 

 

약 2억 5천백만원의 총장기보유특별공제액이 (과세대상)장기보유특별공제액은 아니다.(과세대상)장기보유특별공제액은 아래의 수식에 따라 별도로 구해야 한다. 

(과세대상)장기보유특별공제액

= 총장기보유특별공제액 X (양도가액- 12억원)/양도가액

= 254,000,000원 X 5/17

= 74,705,882원 

 

5. 과세대상 양도소득

따라서 과세대상 양도소득은 아래의 수식에 의해서 계산된다. 

과세대상 양도소득

= 과세대상 양도차익 - 과세대상 장기보유특별공제액

= 373,529,412원 - 74,705,882원     

= 298,823,529원

 

6. 과제표준

과세표준은 과세대상 양도소득에서 기본공제 250만원을 빼면 된다.

과세표준

= 과세대상 양도소득 - 기본공제 250만원

= 298,823,529원 - 2,500,000원

= 296,323,529원

  

7. 양도소득세 

과세표준이 약 3억원이므로 그에 따른 양도소득세율은 38%, 누진공제는 1,994만원이다. 양도소득세율과 누진공제는 지난 포스팅 참조. 

2024.12.22 - [에디의 소소한 부동산, 세금 이야기] - 12억 초과 1가구 1주택 양도세 계산 feat. 상생임대인 장기보유특별공제

12억 초과 1가구 1주택 양도세 계산 feat. 상생임대인 장기보유특별공제

 

 

그래서 최종적으로 양도소득세는 아래와 같이 구해진다.  

양도소득세

= (과세표준 X 양도소득세율) - 누진공제액

= (296,323,529원 X 38%) - 1,994만원

= 92,662,941원

 

즉, 상생임대인이 아닌 경우 10년간 보유한 12억 초과 고가 1가구 1주택을 처분하면 약 1억원의 양도세가 발생한다. 상당한 금액이다.ㅎ

 

아래는 상상임대인인 경우와 상생임대인이 아닌 경우 발생하는 양도세와 그 계산 과정을 정리한 표.

생각보다 양도세의 차이는 크지 않다. 다시 말하면... 나는 상생임대인이 아닌 경우에 세금이 엄청 더 나올 것으로 예상했었다. 그런데 실제로 계산해보니 그리 많이 나오지는 않았다. 

	상생임대인인 경우	상생임대인이 아닌 경우
양도가액	1,700,000,000	1,700,000,000
취득가액	400,000,000	400,000,000
경비	30,000,000	30,000,000
양도차익	1,270,000,000	1,270,000,000
과세대상 양도차익	373,529,412	373,529,412
장기보유특별공제율	40%	20%
총장기보유특별공제액	508,000,000	254,000,000
과세대상 장기보유특별공제액(총장특공의 5/17)	149,411,765	74,705,882
과세대상 양도소득	224,117,647	298,823,529
기본공제	2,500,000	2,500,000
과세표준	221,617,647	296,323,529
과세표준에 따른 양도소득세율	38%	38%
양도소득세율에 따른 누진공제액	19,940,000	19,940,000
양도세	64,274,706	92,662,941

 

혹시라도 과세대상 장기보유특별공제액을 계산하는 방식에 있어서 내가 확신한 방식이 틀렸다고 생각되시면 언제든 지적 부탁 드린다. 양도세 계산 방법이 궁금하신 고가 1주택 보유자 분들에게 도움이 되길 바라며 이상 포스팅 마친다.