상생임대인 조건과 혜택. 묵시적 갱신으로도 가능할까?

묵시적 갱신으로 상생임대인 조건이 충족될까? 말인즉, 계약 당사자 간에 기존 전월세 계약을 서면 갱신하지 않고 기존 계약과 동일한 조건(단 한푼의 인상 없이)으로 자동 갱신 및 연장하는 방법을 취했을 때... 그로부터 2년 뒤, 임대인은 상생임대인의 지위를 취득하고 그에 따른 혜택을 얻을 수 있을까? ㅎㅎ 현재까지 알아본 결과 묵시적 갱신만로도 상생임대인이 될 수 있단다. 하지만 추후 증빙을 위해서는 계약서를 쓰는 것이 조금 더 편할 수도 있겠다.   

 

상생임대인이란?

임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려 신규 계약을 맺거나 기존 계약을 갱신한 임대인. 전월세 시장 안정화를 위해서 문재인 정부 때 시행되었는데 2022년 윤석열 정부가 6.21 부동산 대책을 발표하면서 상생임대인 조건이 대폭 완화되었다.    

 

상생임대인 조건 

상생임대인이 되는 것은 생각보다 그리 까다롭지 않았다. 신규 계약 혹은 갱신 계약할 때 기존 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상하면 된다.

 

더불어 기존 계약(직전 계약)은 최소 1년 6개월 간 유지되었어야 하고 신규 계약 혹은 갱신 계약은 최소 2년 이상 유지되어야 하는데... 대부분의 전월세 계약이 2년 단위로 진행되므로 이 부분은 크게 신경 쓸 필요 없겠다.

 

단! 5% 이내로 인상한 계약은 반드시 소득세법 시행령 제155조의 3에서 규정한 기간, 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 체결되어야 함을 명심하자.(26년 말까지로 연장 예정) 아래는 2021년 12월 8일(위 기간 시작의 12일 전) 계약 갱신되었다는 이유로 상생임대차계약으로 인정하지 못한다는 국세청 사전 답변에 관한 신문기사. 개인적으로 좀 너무한다는 생각이 든다. 

 

https://www.intn.co.kr/news/articleView.html?idxno=2038178

[국세 예규] 해당 기간 갱신계약 체결 안 했다면 ‘상생임대차계약’ 해당 안 돼 - 日刊 NTN(일간NT

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상생임대인 혜택

상생임대인 조건은 그리 까다롭지 않지만... 반대급부 즉 혜택은 어마어마하다.

 

1. 조정대상지역 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 면제

조정대상지역 내 1가구 1주택의 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는(매매금액 12억원까지. 12억원 초과는 고가주택으로 분류되어 과세) 2년 거주 요건을 채워야 한다. 그런데 상생임대인이라면 이 조건이 면제되므로 2년 거주할 필요가 없다. (참고로 조정대상지역이 아니라면 2년 보유만 해도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.)  

 

이것이 사실 엄청난 혜택인 것이... 내 경우, 10년 전 분양받아 현재까지 보유하고 있는 내집에 아직 한번도 거주해본 적이 없다. 아니, 못했다고 하는 것이 맞겠다. 왜? 월세를 받아 생활비(등록금, 학원비 등등)로 쓰기 때문. 현실을 고려했을 때 내집 입주는 먼나라 이야기다. 

 

그런데 2년 거주 요건을 면제시켜준다고? ㅎㅎ 만약 10년전 4억에 취득한 조정대상지역의 1주택을 12억원에 매매해서 8억원의 양도차익을 남겼다고 가정하자. 이 경우 상생임대인이라면? 2년 거주한 적이 없어도 양도세는 0원이 되는 것. 대박이다. 

 

2. 1가구 1주택 장기보유특별공제 2년 거주 요건 면제

요즘 서울 시내 아파트의 상당 부분은 12억원을 훌쩍 넘는다. 12억원 초과의 고가 1가구 1주택을 매매했을 때 발생하는 양도차익에 대해서 보유 기간과 거주 기간을 고려해 양도세 특별공제 혜택을 주는데 그것이 바로 장기보유특별공제.

 

장기보유특별공제의 대전제는 2년 거주 3년 보유다. 2년 거주요건을 못채우거나 혹은 3년 보유요건을 채우지 못한 경우에는 보유기간 1년 당 2%의 공제 혜택 밖에 없다. 예를 들어 실거주를 못하고 3년 보유만했다면 2년 거주요건을 채우지 못했으므로 공제율은 고작 3년 X 2% = 6% 이다. 

 

하지만 2년 거주 3년 보유 요건을 채웠다면 이야기가 달라진다. 예를 들어 2년 실거주, 3년 보유했다면 공제율은 확 뛰어오른다. 거주와 보유기간 1년 당 4%의 공제 혜택이 주어지는 것. 2년(거주) X 4% + 3년(보유) X 4% = 20%

 

나처럼 10년을 보유했는데 상생임대인의 자격을 갖췄다면 공제율은 아래와 같다. 상생임대인은 2년 거주요건이 면제이므로 실거주한 적이 없음에도 불구 2년 거주 3년 보유의 대전제 요건을 채운 것으로 간주한다. 즉 보유기간 1년 당 4%의 공제 혜택이 주어지는 것. 0년(거주) X 4% + 10년(보유) X 4% = 40% 

 

초대박이다. 상생임대인은 무조건 되고 봐야 할 듯. 

 

묵시적 갱신으로 상생임대인이 될 수 있을까?

그런데 말이다. 전월세 계약을 묵시적 갱신한 경우에도 상생임대인이 될 수 있을까? 상생임대인 조건은 위에서 기술한 바와 같이 신규 혹은 갱신 계약의 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 것인데.

 

묵시적 갱신은 익히 알려진 바와 같이 두 계약당사자가 서면 계약 없이 기존 계약을 암묵적으로 연장하는 방식이다. 기존 계약을 연장하므로 임대료 인상은 0. 이는 당연히 상생임대인 조건 안에 들어온다.

 

따라서 기존(직전) 계약 1년 6개월,  신규 혹은 갱신 계약 기간 최소 2년 조건만 충족한다면 묵시적 갱신 계약으로 상생임대인이 될 수 있을 듯한데... ㅎㅎ

 

 

 

여기저기 알아보니 묵시적 갱신으로도 상생임대인이 될 수 있단다. 어느 분이 국세청에 직접 문의했고 소득세법 시행령 제155조의 3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)의 규정만 준수한다면 문제 없다는 의견을 받았단다. ㅋ 참 부지런들 하시고 주도면밀들하시다. 

 

하긴... 묵시적 갱신 계약으로 연장하고 2년 뒤 상생임대인 자격이 있을줄 알고 집을 처분했는데... 아니라면? ㅋ

손해는 아마도 천문학적일 것. 상상하고 싶지도 않다.ㅋ 따라서 미리미리 알아보고 체크하는 것이 상수다.

 

저처럼 상생임대인을 꿈꾸시는 분들에게 도움이 되길 바라며 이만 포스팅 모두 마친다.